虎扑评分区,老熟妇大胆性开放图,中文字幕精品av一区二区五区,波多野42部无码喷潮在线

投資人該把鏈家當(dāng)成一個(gè)什么概念的公司進(jìn)行估值？三個(gè)邏輯。

作為一個(gè)從2014蔓延至2015的現(xiàn)象級(jí)企業(yè)，鏈家的頭條感從未更強(qiáng)烈，并購(gòu)如火如荼，去哪兒哪兒火，今年掌門人左暉兩次出鏡，頻寫公開信，制造了許多爆款話。

這事很有意思。都說(shuō)鏈家厲害，但是究竟如何深不可測(cè)，很多人說(shuō)不出一二三來(lái)。

還是需要懂行的人來(lái)講。筆者將連續(xù)發(fā)布一個(gè)內(nèi)部報(bào)告的上下篇，洋洋灑灑，宏大敘事，不乏數(shù)據(jù)與邏輯，歸根到底就解決兩個(gè)命題：

1，投資人該把鏈家當(dāng)成一個(gè)什么概念的公司進(jìn)行估值？

2，鏈家安身立命的市場(chǎng)總量與份額各有多少？

筆者引個(gè)題眼，觀點(diǎn)的知識(shí)版權(quán)屬于楊現(xiàn)領(lǐng)，華創(chuàng)證券新產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)部總經(jīng)理，不服來(lái)辯。

鏈家估值的邏輯

鏈家是一個(gè)基于房地產(chǎn)的O2O公司，理解房地產(chǎn)O2O大約有三個(gè)基本的邏輯，這三個(gè)邏輯構(gòu)成一個(gè)閉環(huán)，不可或缺。

第一個(gè)是，規(guī)?；壿?。

這個(gè)邏輯可以稱之為一種邏輯上的悖論。比如經(jīng)紀(jì)公司，一般性小公司的盈利狀況反而更好，夫妻店在一個(gè)小區(qū)它的財(cái)務(wù)狀況可能比小公司還更好，這是因?yàn)樗囊?guī)模很小。

但一旦你的規(guī)模突破100家，到達(dá)200家、500家店的時(shí)候，隨著規(guī)模的擴(kuò)張，規(guī)模陷阱就會(huì)出現(xiàn)。到了一定規(guī)模之后，你的財(cái)務(wù)指標(biāo)會(huì)惡化，這說(shuō)明在這個(gè)行業(yè)，傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司是沒有或者缺少規(guī)模效應(yīng)的，正是基于這種邏輯基礎(chǔ)，我們會(huì)看到全球范圍內(nèi)真正以二手經(jīng)紀(jì)為核心業(yè)務(wù)的上市公司是很少的，現(xiàn)有的幾家估值都極其低，PS（市銷率）低于1倍。

互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，令我們有機(jī)會(huì)走出規(guī)?；哪е?。因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)的介入，改變了這個(gè)房屋經(jīng)紀(jì)行業(yè)中資本和勞動(dòng)的比重。過去，這個(gè)行業(yè)很小的時(shí)候靠夫妻兩個(gè)人，完全依靠個(gè)人的能力與勤奮來(lái)賺錢；今天，因?yàn)橘Y本的進(jìn)入，帶來(lái)整個(gè)技術(shù)在生產(chǎn)中的成本占比更高。

鏈家過去的發(fā)展階段中，有一個(gè)叫做IT化階段，核心就是通過資本、技術(shù)研發(fā)與官網(wǎng)的投入，還有一些SE系統(tǒng)、TE系統(tǒng)，所有在技術(shù)系統(tǒng)上的投入，改變了我們傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)公司的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)或者成本結(jié)構(gòu)。所以，現(xiàn)在的鏈家建立在一個(gè)完全不同于傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)上，這種結(jié)構(gòu)使得他們能夠打破傳統(tǒng)的規(guī)模陷阱，從而能夠讓鏈家在更大的規(guī)模上實(shí)現(xiàn)更好的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

這就是左暉的名言含義所在，他說(shuō)，慢就是快。過去鏈家做了很多底層平臺(tái)的技術(shù)研發(fā)與儲(chǔ)備，現(xiàn)在，鏈家就在吃這個(gè)慢的紅利。

反觀其他的行業(yè)也是一樣，包括零售行業(yè)、旅游行業(yè)、出行行業(yè)等所有被互聯(lián)網(wǎng)改變的行業(yè)，都有一個(gè)很強(qiáng)大的邏輯，就是叫做更有競(jìng)爭(zhēng)力的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)或者成本結(jié)構(gòu)，所以，它能夠形成更快速的擴(kuò)張。

比如京東是典型具有規(guī)?；?yīng)的，因?yàn)榫〇|倉(cāng)儲(chǔ)在資本支持下，在全國(guó)布了很多的倉(cāng)儲(chǔ)，倉(cāng)儲(chǔ)既是它的核心壁壘，同時(shí)也是規(guī)?；蠲黠@的東西。你裝一百件商品在倉(cāng)儲(chǔ)里，跟放一萬(wàn)件東西在倉(cāng)儲(chǔ)里成本不會(huì)增加，邊際成本是零。

傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)公司里，除了門店，沒有核心的固定成本。但正因?yàn)殒溂彝度肓撕芏嘞到y(tǒng)上的服務(wù)，包括網(wǎng)絡(luò)的投入，特別是在樓盤字典、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基礎(chǔ)技術(shù)和應(yīng)用上的投入，使得鏈家作為一個(gè)企業(yè)的生產(chǎn)成本中，技術(shù)的固定成本占比比較高，所以，鏈家能夠打破傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型行業(yè)的經(jīng)紀(jì)公司所面臨的規(guī)模陷阱，或者缺少規(guī)模效應(yīng)的這樣一個(gè)困境。

因此，鏈家能夠在更大的規(guī)模——7萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人與5000家門店的基礎(chǔ)上，還能實(shí)現(xiàn)更好的擴(kuò)張和更好的盈利。

第二個(gè)是，范圍經(jīng)濟(jì)邏輯。

以前做經(jīng)紀(jì)賺的就是經(jīng)紀(jì)的錢，做租賃的就是賺租賃的錢，做公寓的，掙的是公寓的價(jià)差。今天在談?wù)撴溂业臅r(shí)候，我們是把鏈家放到房屋流通的角度談。所謂的流通包括了租賃、新房交易、二手房交易、普通租賃、公寓、金融、裝修等一系列的服務(wù)。

之所以變成流通的概念，這是時(shí)代的背景所要求，原來(lái)是開發(fā)，現(xiàn)在是流通。鏈家現(xiàn)在做的事情是，讓房屋的流通更加自由，房屋的流通效率更高，在這樣一個(gè)大環(huán)境下，鏈家的不同業(yè)務(wù)之間會(huì)逐步地產(chǎn)生一些協(xié)同效應(yīng)。

所謂的范圍經(jīng)濟(jì)就是指，提供兩項(xiàng)服務(wù)比提供一項(xiàng)服務(wù)帶來(lái)的價(jià)值更高、更賺錢?，F(xiàn)在，鏈家在做的公寓產(chǎn)品自如，在某種程度上跟他們的二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是高度相關(guān)的，因?yàn)椋溂以谀梅亢统龇凯h(huán)節(jié)都會(huì)幫助自如做很多事情，還有他們的金融。

正是掌控了交易場(chǎng)景，鏈家才能夠圍繞交易場(chǎng)景提供租樓貸、首付貸、理財(cái)?shù)纫恍┓?wù)，正是有這些服務(wù)，才使得鏈家的利潤(rùn)來(lái)源突破傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司的傭金收入，使得收入和利潤(rùn)的結(jié)構(gòu)更加多元化。

所以，鏈家圍繞交易的衍生收入和衍生的利潤(rùn)占比在逐步的提升。預(yù)計(jì)今年，金融收入將占鏈家總營(yíng)收的15%，金融的滲透率非常高。

第三個(gè)是，網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)邏輯。

如果說(shuō)，前面兩個(gè)邏輯是線下業(yè)務(wù)的邏輯，那么，第三個(gè)邏輯是線上的純互聯(lián)網(wǎng)邏輯。

什么是網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，我們可以從兩個(gè)簡(jiǎn)單的案例來(lái)說(shuō)。鏈家現(xiàn)在是近7萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，多一個(gè)經(jīng)紀(jì)人有可能會(huì)帶來(lái)更多的內(nèi)部博弈，因?yàn)?，多一個(gè)經(jīng)紀(jì)人自然競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，博弈和競(jìng)爭(zhēng)就會(huì)很多。

假如這個(gè)人來(lái)了不貢獻(xiàn)房源，他的帶看會(huì)從各個(gè)方面影響整個(gè)池子的效率，這是一種負(fù)反饋。現(xiàn)在反過來(lái)，如果我們能夠建立很好的規(guī)則體系，多了一個(gè)經(jīng)紀(jì)人，不光沒有博弈，反而因?yàn)檫@個(gè)經(jīng)紀(jì)人的到來(lái)，整個(gè)的連接就多了一萬(wàn)條。原來(lái)有一萬(wàn)個(gè)人，現(xiàn)在進(jìn)來(lái)一個(gè)人，和現(xiàn)有的一萬(wàn)人就會(huì)產(chǎn)生各種交流、以及房源的匹配，實(shí)際上是增加了一萬(wàn)個(gè)鏈接。

在這個(gè)基礎(chǔ)上，它會(huì)使得房源與客源的匹配效率提升很大。因?yàn)?，每?lái)一個(gè)人，他身上還不只是一個(gè)線索，它有很多個(gè)客人和房源，原來(lái)在這個(gè)池子里面無(wú)法成交的客戶或無(wú)法賣出去的房子，因?yàn)樗牡絹?lái)鏈接就多了一萬(wàn)個(gè)。這就是典型的多一個(gè)人帶來(lái)的效果。但是，到底是增加了鏈接的有效性，提高了匹配的效率，還是增加了更多的博弈成本，要看管理。管得不好就是博弈，管得好就是成交效率的提升。

我們認(rèn)為，鏈家已經(jīng)度過了這么一個(gè)階段。鏈家通過互聯(lián)網(wǎng)的邏輯與底層平臺(tái)，能夠?qū)?jīng)紀(jì)人的線下行為產(chǎn)生有價(jià)值的引導(dǎo)，能夠做到有跡可循。畢竟，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人的行為總要產(chǎn)生一些軌跡，有據(jù)可查，每個(gè)軌跡都有數(shù)據(jù)。

鏈家通過互聯(lián)網(wǎng)的規(guī)則來(lái)引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)人的行為，減少他們的博弈，從而使得這個(gè)經(jīng)紀(jì)人的平臺(tái)成為一個(gè)具有網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的正反饋的平臺(tái)。因?yàn)檎答伒慕?，每一個(gè)人到來(lái)之后，反而能夠提高連接的效率，因?yàn)檫B接效率的提高，整個(gè)人均成交效率就提高了。另外，服務(wù)體驗(yàn)也會(huì)改進(jìn)，因?yàn)槎嗔艘粋€(gè)人。

以上三條邏輯中，規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)，它已經(jīng)存在于客觀世界很多年了，網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)也單獨(dú)存在很多年了，但今天通過房產(chǎn)O2O的邏輯，把這三種邏輯結(jié)合在一起，還是第一次。

在O2O出現(xiàn)之前，網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的代表樣本是百度，騰訊，阿里巴巴這些BAT，他們代表著線上的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。比如，你用了微信我也會(huì)用，我使用了以后鏈接會(huì)更有效。

但是，今天我們談的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)是指，線下服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，在房產(chǎn)領(lǐng)域，鏈家所做的事情就是能從邏輯上把網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)融合在一起，這是我們談?wù)撴溂业墓乐怠?a href="http://m.youqingtian.cn/biz/business/" target="_blank">商業(yè)模式，以及未來(lái)擴(kuò)張的一切源泉與基礎(chǔ)，這也是談?wù)撴溂覒?yīng)有的正確觀察姿勢(shì)。

有一些投資者對(duì)鏈家的估值有分歧，是因?yàn)樗麄冞€不清楚鏈家在做什么。背后的邏輯就是這三個(gè)東西，由于鏈家同時(shí)具備了這三個(gè)邏輯效應(yīng)，它的估值邏輯就完全不一樣了

一勺言（yishaoyan2014）授權(quán)吳俊宇發(fā)布，轉(zhuǎn)載請(qǐng)保留版權(quán)內(nèi)容