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三年前，萬科向經(jīng)濟觀察報披露了未來十年的多元化戰(zhàn)略，以消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及延伸業(yè)務為代表的新業(yè)務群將貢獻另外數(shù)千億級的營收。住宅業(yè)務的天花板被萬科定在4000億元左右，預計未來占全部營收的50%，市場占有率在6%到頂。股權層面上，代表萬科合伙人利益的盈安合伙將對公司產(chǎn)生比原來管理層更大的影響力。

當時萬科盤踞10年之久的銷售額頭把交椅被綠地奪去。

三年后，截至今年9月底，萬科合并報表范圍內(nèi)的已售未結(jié)算資源合同金額突破4000億元，至4321億元，房地產(chǎn)業(yè)務貢獻了94%的營業(yè)收入。市場占有率由2014年底的2.82%增長至2016年底3.1%，按照過去平均每年0.14%的增幅計算，達到6%還需要20年。

昔日與萬科搶食的對手增加了擅長利用杠桿的恒大、碧桂園、融創(chuàng)，恒大在去年底取代萬科，成為新一屆銷冠。先不論恒大、碧桂園、融創(chuàng)的成長性是否可持續(xù)，他們的高增長以及今年上半年在港股市場的豐厚收獲，萬科可能會感到壓力。

如果說持續(xù)近兩年之久的股權事件擾亂了萬科的既定計劃，那逐漸擺脫紛爭的萬科顯然已經(jīng)開始加快應對節(jié)奏。今年6月30日，萬科以551億元的高總價獨攬廣信資產(chǎn)包后開始加快補倉進度，第三季度新增64個項目，前九個月累計新增143個項目，較去年同期多了44個。對一向謹慎的萬科來說，加速土儲意味著地產(chǎn)開發(fā)的整體思路的轉(zhuǎn)變。

今年8月的萬科中期業(yè)績會上，新任董事長郁亮首次公布萬科的五大業(yè)務類型：核心業(yè)務（地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理）、優(yōu)勢業(yè)務（商業(yè)和物流）、拓展業(yè)務（長租公寓和冰雪度假）、摸索業(yè)務（養(yǎng)老和教育）、潛力業(yè)務（軌道物業(yè)和混合所有制改革）。

轉(zhuǎn)型路線的背后邏輯

與30周年時提出的未來十年多元化策略對比，原定的兩個新業(yè)務重點消費地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已退出主要位置。

3年前萬科看好的創(chuàng)客空間在最新的五大業(yè)務中難尋蹤跡，取而代之的是物流和商業(yè)。這兩部分業(yè)務在過去幾年被納入多元化范疇后一直進展緩慢，過去一年間通過收購印力和普洛斯兩個大動作，“大躍進”式崛起，成為僅次于住宅業(yè)務的優(yōu)勢業(yè)務。萬科新管理層給商業(yè)的目標是全國第一第二，物流的目標是全球第一。

目前普洛斯在中國處于絕對領先地位，擁有2921萬平方米的物流基礎設施，市場份額超過第2到第10名的總和。萬科自持及合作商業(yè)項目共84個，加上印力旗下的60多個項目，建筑面積共約1200萬平方米，大約是萬達商業(yè)的一半，華潤置地商業(yè)的兩倍。

商辦物業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，現(xiàn)金流在手，就能打通金融工具。萬科在2015年曾以深圳前海企業(yè)公館為標的物發(fā)行過“鵬華前海萬科REITs”，之后在證券化上鮮有動作。當時負責這款產(chǎn)品的是現(xiàn)已離職創(chuàng)業(yè)的祝九勝，經(jīng)濟觀察報了解到，祝九勝此前還是盈安合伙兩個資管計劃的真正操盤者。

商辦、物流等自持資產(chǎn)份額提高的同時，金融工具重回萬科視野。

萬科集團高級副總裁、印力董事長丁力業(yè)曾介紹，運營購物中心需要大量資金，基本每個項目要到第三四年才有7%、8%的回報，印力過去股東的多次變化就源于此。

收購印力之后，萬科共出資50.9億成立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，將旗下42個商業(yè)項目打包給印力統(tǒng)一運營管理。

今年 10月，印力發(fā)行首單CMBS，標的物為深圳深國投廣場，發(fā)行規(guī)模37.9億元，深圳深國投廣場自開業(yè)以來租金平均復合增長率約10%，2016年銷售額為33億元，居深圳2016年購物中心銷售額第二名，萬科此前的商業(yè)項目還沒有一個能達到這種營收水平。

同樣在10月，萬科產(chǎn)業(yè)園作為有限合伙人，和萬科另外一個下屬公司珠海市乾元晟投資發(fā)展合伙企業(yè)、江蘇信托和博裕物流擬共同投資設立一支專業(yè)物流地產(chǎn)投資基金，認繳出資總額為60　億元，未來將投資于中國境內(nèi)確定區(qū)域的擬建、在建及已建成的物流地產(chǎn)項目。

今年4月，珠海萬印企業(yè)管理有限公司與另外兩家公司聯(lián)合摘得上海徐匯區(qū)一幅10萬平方米的商辦地塊，成交價20.64億元。珠海萬印的公司法人為上海萬科執(zhí)行總經(jīng)理陳灝，由上海萬科出資91.7%、深圳印力出資8.3%成立。

萬科在商業(yè)和物流這兩個對資金沉淀要求高、現(xiàn)金回流較慢的業(yè)務，都實現(xiàn)了外部資金的引入，郁亮注重資本運作、房企金融化與基金投資的美式思路正被一點點落實。

值得注意的是，代表盈安合伙的兩個資管計劃金鵬、德贏1號，從去年8月后就再無增持，一直保持在7.12%的比例。

市場漸熱的還有長租公寓的證券化，自如在今年8月憑房租分期發(fā)行5億元ABS，保利在10月發(fā)行租賃住房的類REITs產(chǎn)品，但深圳泊寓的負責人袁軍介紹，萬科暫時不考慮長租公寓證券化。“現(xiàn)在萬科的融資成本也不高，信譽比較高，加上本身企業(yè)現(xiàn)金流也比較充足，很多動作不要為了做而做。”他說。

泊寓的盈利思路也許是另外一個方向，深圳泊寓的一名內(nèi)部人士介紹，泊寓堅持重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)1:1的比例，未來重資產(chǎn)的比例還會逐步提高。因為房地產(chǎn)的一個屬性是保值增值，通過收購由泊寓運營產(chǎn)生溢價，未來在合適時機可能會轉(zhuǎn)為出售，這也是香港房企存在多年的模式。

多元與集中

萬科重啟商業(yè)的時間開始得并不晚，2013年，在郁亮的支持下，萬科的第一家社區(qū)商業(yè)東莞松山湖萬科生活廣場，和北京金隅萬科廣場開業(yè)。待2015年成立獨立的商業(yè)管理公司，各區(qū)域公司已通過“賽馬機制”開業(yè)和在建25個項目。

但直到收購印力之前，萬科商業(yè)的標準化問題一直沒有解決。雖然商管公司將全國20多個項目分成三類產(chǎn)品線：社區(qū)商業(yè)（緊貼社區(qū)最基礎的生活配套服務），萬科生活廣場（覆蓋數(shù)個社區(qū)的商鋪群）以及城市綜合體（大體量商業(yè)綜合項目），開發(fā)主導權早早地下沉至區(qū)域公司，萬科在北京、上海、深圳、東莞各地的購物場所，招商和運營標準參差不齊。

顯然，萬科希望通過收購印力來解決標準化和規(guī)模增長問題，萬科首席財務官孫嘉在8月的年中業(yè)績會上稱，原有萬科體系內(nèi)的商業(yè)項目、資產(chǎn)和人員正在和原來印力的資產(chǎn)、人員進行融合，各地一線公司在土地獲取、投資、建設、政府報批這些環(huán)節(jié)會跟印力有機合作。印力的廣深區(qū)域內(nèi)部人士透露，今年是他們的融合年，印力目前正在對東莞的三個項目進行調(diào)整規(guī)劃，包括招商定位、戰(zhàn)略優(yōu)化、資產(chǎn)管理。

但東莞萬科的內(nèi)部人士表示，還沒有收到印力即將接管的具體時間表；東莞厚街萬科城市廣場的管理處工作人員同樣表示沒有收到整合的通知，也還沒有印力的相關人員入駐。

經(jīng)濟觀察報日前實地走訪深圳萬科、廣州萬科、上海萬科和東莞萬科的多個已開業(yè)項目，“萬科城市”“萬科生活”“萬科里”“萬科紅”等萬科商管公司時代的LOGO都還在，建筑外立面無明顯變化。今年6月以“萬印”平臺招商的在建綜合體龍城萬科里，工地上也未見“印力”的標志。印力今年開始耗資3個億改造的深圳深國投廣場，已搭建腳手架，同樣未見萬科標志。

目前來看，雙方已開業(yè)和在建的多數(shù)項目，在外觀上還是各自保留品牌，萬科方面給出的回復也是保留印力品牌。上海區(qū)域公司的一名高管稱雙方的融合從去年已經(jīng)開始，但并沒有外界想象中的復雜。人員調(diào)整上，印力廣深城市公司的HR已更換為萬科員工，原有的一些屬總部編制的員工調(diào)整至城市公司，萬科對此的回復是為了給印力員工設置萬科工作郵箱，方便統(tǒng)一協(xié)作，沒有覆蓋所有的印力員工。

經(jīng)濟觀察報了解到，最初萬科內(nèi)部只有北京、上海、武漢、西安、杭州、廣深六個區(qū)域主動加入整合，其中廣深走在了最前面。雙方的整合是有契合點的，即都將權力下沉至一線公司，不同點是印力推行區(qū)域公司，萬科商業(yè)是做大做強城市公司，比如同屬于廣深區(qū)域公司的東莞、深圳、廣州三城的萬科商管分別是不同的負責人。

萬科的長租公寓在國內(nèi)房企中試水較早，此前在各區(qū)域公司呈現(xiàn)不同的產(chǎn)品名，廣深區(qū)域公司萬科驛、萬科派，西安萬科有VV公寓，廈門萬科淘汰過被窩公寓，直到去年5月集團內(nèi)才將長租公寓品牌統(tǒng)一為泊寓，今年的目標是開業(yè)3萬間。萬科管理層此前曾透露，今年計劃將泊寓變成總部直屬業(yè)務，到今年結(jié)束還有兩個月時間。

據(jù)了解，萬科長租公寓業(yè)務目前還是歸各個城市公司負責，集團全面放權，并設置規(guī)則：三年內(nèi)如果活不下來就淘汰，這個城市退出長租公寓領域。

郁亮在今年的年中業(yè)績會上公開表示，萬科沒有未來各業(yè)務占比的計劃數(shù)據(jù)，稱萬科不是計劃型的。孫嘉稱萬印商業(yè)并沒有具體的規(guī)模投資預期，未來投資規(guī)模會不會擴大取決于具體項目本身的素質(zhì)和潛力?？梢钥闯龅氖?，萬科與他的主要對手們相比在業(yè)務預期上更具彈性。過去萬科民主、多元、穩(wěn)健創(chuàng)新的“試水機制”、“賽馬機制”，到現(xiàn)在來看，可能犧牲了萬科轉(zhuǎn)型的速度。而深陷股權事件也加重了緊迫感。

幸運的是，萬科新老股東和管理層的交替，帶來了一部分利好。深地鐵成為萬科第一大股東之后，萬科順勢成為深圳國資委的成員企業(yè)。今年10月中旬，深圳萬科與深圳國資委下屬的人才安居集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，成立合資租賃公司和物業(yè)公司，而今年9月初，深圳人才安居集團掛牌成立深圳市房屋租賃運營管理有限公司，成為國內(nèi)第一個政府租賃公司。

一名深圳安居集團的內(nèi)部人士向經(jīng)濟觀察報透露，安居集團選擇萬科合作的最大原因就是同屬國資體系，目前還未考慮與其他房企合作。合資租賃公司萬科和安居集團的出資占比為50:　50，物業(yè)公司為60:40。

今年8月，深圳泊寓的內(nèi)部人士曾向經(jīng)濟觀察報透露，他們正在深圳多個城中村考察，計劃將城中村房屋改造成長租公寓，內(nèi)部稱之為“進村”。這一計劃在9月底落地，深圳萬科與福田區(qū)南園街道玉田村簽約物業(yè)托管，試水“統(tǒng)租運營+物業(yè)管理+綜合整治”新模式，玉田村將旗下物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科，在經(jīng)過統(tǒng)一改造，并對“城中村”的基礎設施、生活環(huán)境全面提升后，萬科將植入物業(yè)管理、長租公寓、社區(qū)商業(yè)等運營內(nèi)容。深圳萬科還介入了龍華景樂新村、坂田新圍仔村的改造，改造后由泊寓整體運營。

這種政企合作，盤活城中村的模式在深圳范圍內(nèi)目前只有萬科參與。

但全靠官方支持不足以保證新業(yè)務的推進，萬科目前同時改造的三個村，都出現(xiàn)了因為整體改造租客的租約被迫中斷的情況。加之長租公寓帶動租金上漲，引發(fā)了一些公眾不滿情緒。深圳泊寓負責人袁軍認為，任何事物的發(fā)生都會有一個認知認同的過程，道路是曲折的。一名政府內(nèi)部人士透露，深圳官方未來很大可能會考慮在改造過程中給予補貼，攤薄企業(yè)成本，促使租金相對降低。

上述深圳人才安居集團內(nèi)部人士認為，盤活城中村與盤活空置房存在很大差異，此前萬科在深圳連舊改都鮮有參與，物業(yè)進駐和舊改一樣都是要和當?shù)刎撠熑藴贤▍f(xié)商。“進城中村，萬科的經(jīng)驗肯定沒有佳兆業(yè)、鴻榮源他們多。”

來源：經(jīng)濟觀察報