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從國(guó)內(nèi)各大房企投資布局來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)投資仍是主力，遲遲不肯放棄海外可能有兩個(gè)原因：一是前期已經(jīng)投入了很多錢，覺(jué)得經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)買得夠多了，有信心探索出成功模式。二是當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，一旦破碎，樓市陷入低迷，海外置業(yè)可以成為他們的“避風(fēng)港”。

近日，深圳88萬(wàn)6平米的“鴿籠房”讓我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)再次擠上輿論熱點(diǎn)，這是在“上海離婚買房”、“各地地王頻現(xiàn)”、“杭州限購(gòu)搶瘋”之后，又一個(gè)足以記入房產(chǎn)歷史的大事件啊!

當(dāng)下，我國(guó)樓市兩極分化十分嚴(yán)重，一二線城市需求過(guò)旺，三四線城市庫(kù)存冗余。不管有房還是沒(méi)房的人，心里都很矛盾，一方面抱著“買漲不買跌”的心態(tài)激流勇進(jìn)，另一方面又擔(dān)心這個(gè)巨大的泡沫突然破碎，一生的積蓄將付諸流水。

然而消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商卻一直活在兩個(gè)世界，房奴抱著房?jī)r(jià)哭，房企卻一路高歌，不僅沒(méi)有縮減預(yù)算，反而斗志昂揚(yáng)的要進(jìn)軍國(guó)際、布局全球，自2010年開(kāi)始，我國(guó)房企出海就走上了快車道，如今六年過(guò)去了，縱使困難重重依然越挫越勇。

房企出海因何而熱?

有數(shù)據(jù)顯示，在2010年,房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)外直接投資凈額只有16.13億美元,大型投資案例僅一宗;但是到了2013年中國(guó)房地產(chǎn)投資在海外市場(chǎng)的投資金額就達(dá)到了113億美元;2014年增長(zhǎng)46%至165億美元，2015年則超過(guò)了250億美元;如今2016年剛剛過(guò)半，國(guó)內(nèi)主要房企在海外收購(gòu)物業(yè)已經(jīng)達(dá)到十余起。

房企為什么突然熱了起來(lái)呢?司馬遷曾經(jīng)說(shuō)過(guò)“天下熙熙皆為利來(lái)，天下攘攘皆為利往”，沒(méi)錯(cuò)，出海的核心理由一定是錢的誘惑。當(dāng)然，房企出海能發(fā)展成一個(gè)潮流并且愈演愈烈，絕對(duì)不僅是“錢”的問(wèn)題。

相對(duì)于國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，國(guó)外房產(chǎn)在政策上優(yōu)勢(shì)明顯：首先，多數(shù)國(guó)家是沒(méi)有限購(gòu)政策的，離婚買房在國(guó)外才是真正駭人聽(tīng)聞的事。其次，國(guó)外房產(chǎn)的很多產(chǎn)權(quán)都是永久的，如澳大利亞、馬來(lái)西亞等，不像國(guó)內(nèi)商品房只有70年產(chǎn)權(quán)，公寓只有40年產(chǎn)權(quán)。這兩點(diǎn)好處不僅有利于吸引移民，而且對(duì)于本地人而言也是極大誘惑。

除了居民住房，我國(guó)房企海外布局主要以旅游業(yè)為主，其中最知名的當(dāng)屬碧桂園在馬來(lái)西亞投資的森林城市項(xiàng)目，投入金額高達(dá)2500億人民幣。這也可以說(shuō)是消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的商機(jī)，因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)商看中的是消費(fèi)者出境旅游的消費(fèi)潛力。

在政策和市場(chǎng)之外，房企出海的第三個(gè)原因是：海外融資成本低。比如，2013年，萬(wàn)科與美國(guó)地產(chǎn)公司鐵獅門共同投資舊金山的一個(gè)豪華公寓項(xiàng)目，總投資約為6.2億美元，其中萬(wàn)科提供1.75億美元，鐵獅門提供7500萬(wàn)美元，其余部分均通過(guò)債務(wù)融資覆蓋。不僅如此，海外發(fā)債的還款期限也比國(guó)內(nèi)要長(zhǎng)。

當(dāng)然，還有專家表示，房企紛紛出海的主要原因是國(guó)內(nèi)投資風(fēng)險(xiǎn)太大。對(duì)此，很多開(kāi)發(fā)商不以為然。萬(wàn)通投資控股股份有限公司董事長(zhǎng)馮侖在紐約舉行的中美金融高層圓桌會(huì)議上曾提出：“市場(chǎng)效率更高、資產(chǎn)配置多元化需求、海外華人市場(chǎng)壯大，是促成中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資海外市場(chǎng)的三個(gè)主要理由。”

出海六年，房企們過(guò)得好嗎?

投資界記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，在出海過(guò)程中，大量的房企選擇與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā),采用“收購(gòu)+合作”的方式，資金來(lái)源要通過(guò)當(dāng)?shù)劂y行,存在因?yàn)槭ロ?xiàng)目掌控權(quán)而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的情況。同時(shí)很多赴歐美國(guó)家投資的房企，因?yàn)閷?duì)當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)不熟悉,發(fā)展情況更加不樂(lè)觀。

以萬(wàn)達(dá)為例, 2014年斥資2.65億歐元在西班牙馬德里收購(gòu)的“西班牙大廈”，由于與政府和當(dāng)?shù)鼐用駵贤ú粫常找寻l(fā)布公告擬放棄此項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士估算，萬(wàn)達(dá)這兩年在這個(gè)項(xiàng)目上的虧損額約2億元人民幣。此外，2013年萬(wàn)達(dá)以7億英鎊收購(gòu)的倫敦One Nine Elms酒店項(xiàng)目也被傳或?qū)?ldquo;流產(chǎn)”。

折戟海外的當(dāng)然不是只有萬(wàn)達(dá)，今年5月綠地在澳洲的首個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目也宣告合作破裂，據(jù)悉原因是與當(dāng)?shù)亟ㄖ贪l(fā)生了矛盾。

再往前追溯，2012年中坤集團(tuán)在冰島的項(xiàng)目也擱淺了，當(dāng)時(shí)中坤地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃怒波計(jì)劃租賃40年土地在冰島投資旅游地產(chǎn)，卻被對(duì)方因懷疑有政治目的而無(wú)情拒絕。

2011年中航地產(chǎn)則在斯里蘭卡遭遇了“滑鐵盧”，原因也是與當(dāng)?shù)卣l(fā)生了分歧。斯里蘭卡政府取消科倫坡中航廣場(chǎng)項(xiàng)目原土地出售計(jì)劃，將該地塊的土地性質(zhì)由永久產(chǎn)權(quán)變更為99年租賃產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致中航終止對(duì)該項(xiàng)目的投資。

六年來(lái)，我國(guó)房企的遭遇大多類似，失敗案例不勝枚舉，成功模式幾乎沒(méi)有。唯一的收獲就是積累了很多經(jīng)驗(yàn)，以至于沒(méi)有因此死心吧!

房企出海熱度不減

盡管頻頻受挫，但從數(shù)據(jù)來(lái)看，房企出海依然熱度不減。平安好房海外房產(chǎn)部推廣總監(jiān)王雅荃表示，從項(xiàng)目投資來(lái)看，海外投資使用杠桿較多。一般來(lái)說(shuō),以參股方式投資項(xiàng)目，收益率可以維持在15%左右;如果是直投加杠桿，可以獲得約18%～20%的回報(bào)率。而目前國(guó)內(nèi)上市房企收益率平均水平在10%左右，加上利潤(rùn)空間被不斷壓縮，投資收益率低于海外。

從國(guó)內(nèi)各大房企投資布局來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)投資仍是主力，遲遲不肯放棄海外可能有兩個(gè)原因：一是前期已經(jīng)投入了很多錢，覺(jué)得經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)買得夠多了，有信心探索出成功模式。二是當(dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫過(guò)大，一旦破碎，樓市陷入低迷，海外置業(yè)可以成為他們的“避風(fēng)港”。

最后，投資界記者還是要提醒一下積極出海的房企們，政策變化快，投資需謹(jǐn)慎。就像國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)政策會(huì)變一樣，國(guó)外的政策也不是千年不動(dòng)。比如韓國(guó)就因中國(guó)房企開(kāi)發(fā)商入駐過(guò)多，宣布將提高外國(guó)人通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)獲得濟(jì)州永久居留權(quán)權(quán)利。

所以，就像沒(méi)有人知道中國(guó)的樓市泡沫何時(shí)會(huì)破裂一樣，也沒(méi)人能預(yù)言國(guó)內(nèi)的房企何時(shí)能徹底克服出海的各種“水土不服”，一切都是賭局。

【來(lái)源:投資界    作者：Alien】